Những rủi ro pháp lý khi mua chung cư chưa có sổ đỏ

Hiện nay, việc mua chung cư chưa có sổ đỏ diễn ra phổ biến tại nước ta. Theo đó, người dân sẽ mua chung cư, sử dụng chung cư mà chung cư đó chưa được cấp quyền sử dụng. Vậy những rủi ro pháp lý khi mua chung cư chưa có sổ đỏ là gì? 

1. Quyền sử dụng chung cư giống và khác gì so với quyền sử dụng nhà đất?

Quyền sử dụng nhà đất là quyền mà người sử dụng đất được Nhà nước cấp. Theo đó, Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình có đủ điều kiện. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, người dân sẽ được thực hiện các quyền pháp lý liên quan đến đất đai: Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng chung cư là quyền mà người dân được phép sở hữu, sử dụng chung cư. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng, người dân sẽ được phép thực hiện các quyền liên quan: Quyền mua bán chung cư; quyền sử dụng chung cư; quyền cho thuê chung cư.

Một câu hỏi được rất nhiều người đặt ra, là quyền sử dụng chung cư giống và khác gì so với quyền sử dụng đất?

– Quyền sử dụng nhà đất khác quyền sử dụng chung cư. Bởi quyền sử dụng chung cư còn mang tính sở hữu, còn quyền sử dụng nhà đất là quyền sử dụng được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp quyền.

– Nếu quyền sử dụng chung cư gắn với quyền sở hữu (tài sản), thì quyền sử dụng nhà đất là quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu tài sản có liền trên đất.

Từ nội dung phân tích ở trên, có thể thấy, quyền sử dụng chung cư là quyền của công dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán chung cư. Tức sau khi hoàn thành xong các thủ tục liên quan đến mua bán chung cư (với chủ đầu tư hay cá nhân), người dân sẽ được cấp quyền sử dụng chung cư và được Nhà nước công nhận quyền này.

Đây là một trong các quyền liên quan đến quyền sử dụng, sở hữu bất động sản của người dân.

2. Những rủi ro pháp lý khi mua chung cư chưa có sổ đỏ:

2.1. Thực tiễn mua chung cư chưa có sổ đỏ:

Hiện nay, việc mua chung cư chưa có sổ đỏ diễn ra phổ biến tại nước ta. Theo đó, người dân sẽ mua chung cư, trả tiền cho người bán, sử dụng chung cư mà chung cư đó chưa được cấp quyền sử dụng.

Tại các thành phố lớn, số lượng các khu chung cư được xây dựng lên ngày càng nhiều. Khi thực hiện dự án xây dựng chung cư, các chủ đầu tư phải đảm bảo hoàn thiện về mặt pháp lý tất cả các thủ tục liên quan đến giải phóng mặt bằng, đấu thầu, thực hiện dự án… Tuy nhiên, không phải dự án chung cư nào cũng đảm bảo tuân thủ theo các trình trên. Có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư xây dựng dự án nhưng chưa đảm bảo thực hiện xong các thủ tục pháp lý. Lúc này, Nhà nước sẽ không thể cấp quyền sử dụng chung cư cho người dân (bởi bản chất của các dự án này chưa hoàn thiện về mặt pháp lý).

Có rất nhiều trường hợp, khi dự án chung cư vẫn chưa được hoàn thiện xong, nhưng chủ đầu tư đã triển khai thông tin mua bán chung cư. Dẫu biết chung cư chưa có sổ đỏ, nhưng vì giá thành rẻ hơn nên người dân vẫn nhảy vào mua. Điều này dẫn đến thực trạng mua bán chung cư chưa có sổ đỏ diễn ra ngày càng phổ biến tại nước ta.

2.2. Những rủi ro pháp lý khi mua chung cư chưa có sổ đỏ:

Như nội dung phân tích trên đây, khi mua chung cư chưa có sổ đỏ, người dân sẽ đứng trước rất nhiều rủi ro pháp lý có thể xảy ra. Cụ thể như sau:

– Dự án chung cư vi phạm quy định của pháp luật về công tác quản lý đất đai cũng như hoạt động xây dựng thực tiễn liên quan.

Khi thực hiện xây dựng dự án, chủ đầu tư (các doanh nghiệp) phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Đặc biệt, họ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật khi thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất đai theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, đó là:

+ Đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức chủ đầu tư phải được cấp quyền sử dụng đất (được Nhà nước cho phép thực hiện dự án trên đất).

+ Đất đai không thuộc diện tranh chấp. Khi thực hiện thu mua đất đai để thực hiện dự án, các doanh nghiệp với tư cách là chủ đầu tư phải đảm bảo hoàn tất các thủ tục pháp lý với các cá nhân sử dụng đất khác. Nếu không hoàn tất vấn đề này, đất đai sẽ được xét duyệt vào đối tượng đang có tranh chấp. Tại đây, tính pháp lý của quyền sử dụng chung cư cũng bị ảnh hưởng.

+ Đất đai không thuộc diện đang được kê biên để thi hành án.

+ Quyền sử dụng đất vẫn đang nằm trong thời hạn được sử dụng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi xây dựng chung cư, chủ đầu tư phải đảm bảo tuân thủ đầy đủ những điều kiện nêu trên theo quy định của pháp luật. Nếu vi phạm một trong những nội dung trên, chung cư của các đối tượng này được xét vào nhóm chủ thể vi phạm pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước không cho phép cấp sổ đỏ đối với các loại chung cư này. Đây được xem là rủi ro lớn nhất mà người dân gặp phải khi mua chung cư không có sổ đỏ.

– Khi mua chung cư không có sổ đỏ, người mua sẽ phải đứng trước rủi ro về việc dự án chung cư có sai phạm về mặt pháp lý. Đặt ra trường hợp rủi ro lớn nhất, là dự án bị thu hồi, lúc này, quyền lợi của người dân sẽ bị ảnh hưởng. Nếu chủ đầu tư không có khả năng chi trả lại số tiền mà người dân đã bỏ ra để mua, thì lợi ích tài chính của các cá nhân, tổ chức sẽ bị tác động nghiêm trọng.

– Xét về bản chất, khi được Nhà nước cấp sổ đỏ, người dân sẽ được phép thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng, sở hữu bất động sản: quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thế chấp, ủy quyền, cho thuê… Nếu không được cấp sổ đỏ, người dân sẽ không được thực hiện các quyền này. Một vấn đề khác được đặt ra, là khi có rủi ro pháp lý (như phân tích ở trên) xảy ra, các cá nhân sẽ không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thực chất, khi mua chung cư không có sổ đỏ, các cá nhân như “đặt cược” tiền bạc của mình vào giao dịch mua bán này. Bởi khi rủi ro xảy ra, tính pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá thể này là đặc biệt hạn chế. Không có sổ đỏ, cùng các vấn đề pháp lý xoay quanh hoạt động xây dựng dự án chung cư, Nhà nước cũng rất khó để đứng ra bảo vệ quyền và lợi ích của người dân.

3. Làm thế nào để hạn chế những rủi ro pháp lý khi mua chung cư không có sổ đỏ?

Mua chung cư không có sổ đỏ ẩn chứa rất nhiều rủi ro có thể xảy ra. Đồng thời, hoạt động mua bán chung cư cũng phát sinh rất nhiều vấn đề mà tại đó, người dân cũng cần phải đặc biệt chú trọng, quan tâm nhằm bảo vệ một cách toàn diện quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Để hạn chế những rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi mua chung cư không có sổ đỏ, người dân cần lưu ý một số vấn đề sau đây:

– Khi thực hiện giao dịch mua bán chung cư, người dân cần xác minh tính hợp pháp, hợp lý của căn hộ chung cư mà mình đứng ra mua. Hiện nay, công tác quản lý về đất đai, dự án bất động sản luôn được Nhà nước thắt chặt thực hiện. Ta có thể hiểu, chỉ khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng, sở hữu thì quyền sử dụng, sở hữu của người dân với bất động sản mới được xem là hợp pháp, đảm bảo giá trị pháp lý. Khi có rủi ro xảy ra, người dân cũng căn cứ vào quyền sử dụng, sở hữu căn hộ chung cư do Nhà nước cấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

– Khi tham gia giao dịch mua chung cư, các cá nhân cần phải xác minh chủ thể tham gia giao kết có đầy đủ thẩm quyền theo quy định của pháp luật hay không. Bởi chỉ khi chủ thể giao kết có đầy đủ thẩm quyền giao kết, thì giao dịch dân sự mua bán mới được công nhận. Từ đó, quyền sử dụng, sở hữu căn hộ chung cư của người dân mới đảm bảo được tính ổn định về mặt pháp lý.

– Trước khi mua bán chung cư, các cá nhân cần tìm hiểu, kiểm tra một cách kỹ lưỡng về thông tin của chung cư: Mọi vấn đề liên quan đến dự án, chủ đầu tư, tính pháp lý trong thực tiễn thực hiện. Việc nắm bắt đầy đủ thông tin này giúp người dân hạn chế được những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư.

Trên đây là những lưu ý mà các cá nhân cần quan tâm khi tiến hành mua bán căn hộ chung cư.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013.